El mercado inmobiliario continúa evolucionando, impulsado por tendencias globales, avances tecnológicos y dinámicas locales que configuran nuevas oportunidades y desafíos. En este contexto, ZFB Capital Partners, reconocido líder en la gestión y desarrollo de inversiones inmobiliarias, se ha destacado por anticipar movimientos estratégicos en este sector.
En una conversación con Valora Analitik, Alejandro Pieschacón Joya, CIO de ZFB Capital Partners, profundiza sobre el panorama de inversión para 2025.
¿Actualmente, cuál es la visión del inversionista en tipos de activos inmobiliarios?
Tradicionalmente los colombianos han buscado diversas alternativas de inversión para proteger y hacer crecer su patrimonio. usualmente, el mercado inmobiliario ha sido una opción atractiva debido a su estabilidad, valorización y resiliencia. Sin embargo, el contexto económico actual presenta retos y oportunidades que los inversionistas deben analizar con detenimiento.
La inversión de adquirir un apartamento o rentar, desde hace varios años, ha disminuido su retorno drásticamente, incluso por debajo de alternativas de inversión en renta fija que por su naturaleza y respaldo presentan menor riesgo e implican menor gestión. La buena noticia es que cada vez existen más alternativas para reemplazar esas inversiones inmobiliarias directas, por esquemas gestionados por equipos profesionales, que en muchos casos, generan mayores retornos e implican menor gestión para el inversionista.
¿Esos esquemas de inversión están limitados para grandes patrimonios o para inversionistas profesionales?
Así era hace muchos años, actualmente existen vehículos gestionados por fiduciarias, comisionistas de bolsa o gestores profesionales de activos, que están destinados justamente a personas con inversiones desde los $5 o $10 millones y que necesitan flujos constantes, como lo que les generaría una inversión en arriendo tradicional.
Es importante resaltar que en vehículos con montos de ingreso bajos como los que estoy mencionando, usualmente hay una capa de gasto o fees altos por la administración de un alto número de inversionistas, sin embargo existen todo tipo de alternativas. Existen vehículos con montos de inversión desde aproximadamente $250 millones con costos bastante bajos y rentabilidades superiores a las rentas tradicionales y a los CDT digitales.
El sector de la construcción está pasando por un momento difícil a nivel local, ¿cuál es su perspectiva para el 2025?
Los altos picos de inflación vistos durante los últimos años y que en 2024 empiezan a normalizarse, generaron un efecto de aumento de tasas de referencia del Banco de la República, las cuales han disminuido la velocidad de la economía y en el mismo sentido la viabilidad de algunos proyectos inmobiliarios.
Esto sumado a la creciente inestabilidad política producto de la errática agenda del Gobierno, en la forma en la que presenta y tramita las reformas y la reducción de los subsidios para la adquisición de vivienda, han llevado a la industria de la construcción a uno de los panoramas más retadores de los últimos años. A la fecha hay 112 constructoras que entraron en procesos de insolvencia: el nivel más alto en una década. Al tercer trimestre de este año, 102 compañías del sector se encuentran en insolvencia: 12 % más que en 2023 y 240 % más que en la pre-pandemia.
Pero no todo es malo, durante este año ya hemos visto mejoras en la actividad en algunos segmentos y esperamos que con la reactivación de los subsidios para vivienda y la reducción de las tasas de interés que se viene dando durante este año, el 2025 tenga una mejor dinámica especialmente para los sectores de ingresos bajos y medios que buscan adquirir su primera vivienda.
Sin embargo, para que la recuperación sea sostenible y se mantenga se requiere del esfuerzo de varias entidades a nivel Gobierno. Camacol sugiere medidas concretas como la implementación de garantías del Fondo Nacional de Garantías y la reglamentación de artículos del Plan Nacional de Desarrollo para ampliar la oferta de vivienda. Estas acciones aumentarían el acceso a créditos dinamizando el mercado de vivienda.
Y pensando en alternativas fuera de Colombia, muchas personas han ido a invertir en EE. UU., puntualmente en la Florida, ¿qué opina sobre ese mercado?
Florida ha sido un destino popular para inversionistas colombianos, especialmente por su mercado inmobiliario dinámico y su sólido crecimiento económico. Sin embargo, es muy importante antes de hacer una inversión, entender las dinámicas propias de los diversos tipos de activos, no es lo mismo una inversión en Multifamily (vivienda para renta) en el sur de la Florida que una inversión en oficinas o bodegas en el norte, son mercados con diferencias muy marcadas y donde las valorizaciones de los últimos años se han dado de formas diferentes, dejando algunos activos con mayores oportunidades y mayor potencial de valorización y retorno que otros.
Nosotros puntualmente desde ZFB Capital Partners vemos oportunidades enormes en el mercado de industria y logística en el norte de Florida, puntualmente en el área de Jacksonville, donde producto del alto crecimiento de viviendas en la zona en los últimos tres años, existe actualmente un déficit de activos comerciales y de logística en algunas zonas para atender las necesidades de esas nuevas comunidades que demandan bienes y servicios.
En este sentido, en el primer trimestre de 2025 en compañía de un socio local en Florida, iniciaremos un desarrollo de un parque industrial de aproximadamente 30.000 m2, con el objetivo de estabilizar y vender en un plazo de 5 años. Este tipo de proyectos son muy atractivos a nivel de inversión para personas naturales, con retornos esperados a nivel de TIR de 19 % a 22 % y un múltiplo sobre el capital Invertido de 2,0 veces.
¿Cuál sería su recomendación para las personas que tienen interés en invertir en mercados como Florida, pero no tienen claro cómo hacerlo?
Lo primero es que se asesoren bien, que busquen una compañía de gestión de inversiones que les genere confianza y que tengan experiencia en lo que están ofreciendo.
Luego deben definir el plazo de la inversión y entender el riesgo cambiario, Las fluctuaciones del tipo de cambio van a impactar los rendimientos de la inversión, si la idea es retornar esos rendimientos a pesos.
Finalmente es muy importante contar con la asesoría adecuada en términos legales y fiscales. Los inversionistas colombianos deben comprender bien los impuestos locales, las leyes de propiedad y las implicaciones fiscales de invertir en EE. UU., así como los vehículos y las jurisdicciones adecuadas para hacer la inversión.
Para este tipo de orientación, así como para la presentación de diferentes alternativas de inversión en Colombia y EE. UU. pueden contactarnos en www.zfbcapitalpartners.com o en redes sociales como Instagram o LinkedIn en @ZFBCapitalPartners.
