Durante los primeros meses del año, en los conjuntos residenciales, se suele convocar la asamblea ordinaria de copropietarios, cuyas funciones están definidas en la Ley 675 de 2001 y en los reglamentos internos de cada propiedad horizontal.
La inclusión de ciertos temas en el orden del día de estas reuniones puede generar conflictos administrativos o legales si exceden las facultades de la asamblea ordinaria.
Uno de los temas que puede generar controversia es la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Aunque puede discutirse en una asamblea, su modificación requiere un análisis detallado y la aprobación de un quórum calificado del 70 % del total de coeficientes del conjunto o edificio. Este requisito responde a la importancia del reglamento como documento fundamental para la convivencia y administración de la copropiedad.
Según la abogada Nora Pabón Gómez, especialista en propiedad horizontal y citada por El Tiempo, ciertos asuntos no pueden ser decididos en una asamblea ordinaria. Entre ellos se destacan:
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- Derechos adquiridos: No pueden revocarse ni modificarse decisiones que hayan generado derechos adquiridos por copropietarios o terceros.
- Derechos del propietario inicial: La asamblea ordinaria no tiene competencia para desconocer o modificar derechos que la ley otorga al propietario inicial del proyecto inmobiliario.
- Modificación de coeficientes de copropiedad: Estos solo pueden alterarse con el consentimiento del propietario afectado, salvo que la ley disponga lo contrario.
- Bienes privados y sus derechos asociados: La asamblea no puede intervenir en la administración o disposición de bienes de propiedad exclusiva de los copropietarios.
- Bienes comunes de uso exclusivo: Aunque forman parte de la propiedad común, su uso exclusivo por determinados propietarios impide que la asamblea ordinaria tome decisiones que los afecten sin seguir el debido proceso.
Es fundamental que los administradores y miembros del consejo de administración garanticen que el orden del día de la asamblea ordinaria cumpla con las disposiciones legales y estatutarias.
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Para tratar asuntos de mayor complejidad, como la reforma del reglamento, se recomienda convocar una asamblea extraordinaria con los requisitos legales correspondientes y asegurar la participación informada de los copropietarios.
