Al arrendar una propiedad, es imprescindible formalizar un contrato que establezca claramente los compromisos adquiridos por el arrendador y el arrendatario. Este documento define los derechos y deberes de ambas partes, así como las condiciones para ajustar el valor del arriendo. El incumplimiento de lo estipulado puede acarrear consecuencias legales, económicas y conflictos entre las partes.

La Ley 820 de 2003 y el Código Civil regulan estos acuerdos, proporcionando un marco legal que protege a ambas partes. Estas normativas especifican los casos en los que se permite modificar el valor del arriendo y los límites para tales incrementos.

Situaciones en las que no se permite subir el arriendo

1. Incrementos antes del primer año de vigencia
La ley prohíbe al arrendador aumentar el canon de arrendamiento antes de que se cumpla el primer año del contrato, tanto para inmuebles residenciales como comerciales. Realizar un ajuste en este período podría considerarse ilegal y conllevar sanciones.

2. Cambios legislativos o medidas excepcionales
Durante emergencias nacionales o crisis económicas, el gobierno puede implementar medidas que limiten los aumentos en los contratos de arrendamiento. Por ejemplo, durante la pandemia de COVID-19 se emitieron disposiciones para restringir estos ajustes y proteger a los arrendatarios. Antes de efectuar un incremento, es fundamental verificar la existencia de normativas especiales vigentes.

3. Mantenimiento o problemas estructurales pendientes
Si el inmueble presenta deficiencias estructurales, humedad u otros problemas que afectan los servicios básicos, no es ético ni razonablemente aumentar el canon de arrendamiento. En estos casos, el arrendatario tiene derecho a exigir que se resuelvan los problemas antes de considerar cualquier ajuste en el precio.

4. Viviendas de Interés Social (VIS)
Las viviendas de interés social están sujetas a regulaciones más estrictas respecto a los incrementos de arriendo, con el objetivo de proteger la estabilidad económica de los arrendatarios. Cualquier aumento que supere los límites establecidos por la ley podría derivar en sanciones legales.

Recomendado: ¿Cuánto subirá el arriendo en Colombia en 2025?

5. Excesos en el valor del arriendo
El ajuste en el canon debe ser razonable y acorde con los precios del mercado. Si el incremento propuesto supera significativamente los valores promedio de la zona o los límites legales, el arrendatario puede cuestionar su legalidad ante las autoridades competentes.

6. Notificación tardía del incremento
La normativa exige que cualquier ajuste al canon de arrendamiento sea notificado por escrito con al menos tres meses de antelación. Si esta notificación no se realiza dentro del plazo estipulado, el incremento no será válido.

7. Consideración de la situación económica del arrendatario
Aunque no es un requisito legal, se recomienda que el arrendador considere las circunstancias económicas del inquilino antes de decidir un incremento. En situaciones como desempleo o crisis económica, un aumento podría ser percibido como insensible y perjudicar la relación contractual.