Pei se ha consolidado como un actor clave en la industria de inversión inmobiliaria, destacándose por su sólido desempeño financiero y su compromiso con la excelencia operativa. Con más de $9,72 billones en activos bajo administración, un portafolio diversificado que abarca más de 150 activos inmobiliarios en 32 ciudades del país y un enfoque estratégico que ha permitido mantener indicadores destacados al cierre de 2024, como un margen NOI del 83 % y un margen Ebitda del 71 %, Pei demuestra ser un referente en el mercado colombiano.
A nivel inmobiliario, los resultados destacan una vacancia física del 5,52 % y una tasa de renovación de contratos de arrendamiento del 96,8 %, cifras que subrayan la capacidad de Pei para adaptarse a las demandas del mercado.
Para entender cómo el vehículo ha logrado mantener esta posición de liderazgo, Valora Analitik habló con Jimena Maya, gerente de Comunicaciones de Pei Asset Management, sobre las claves detrás de estos resultados, el enfoque en la experiencia del cliente y su futuro en un entorno económico desafiante para el desarrollo del sector inmobiliario en Colombia.
¿Cuáles consideran que serán las principales tendencias de mercado inmobiliario en Colombia en 2025? ¿Y cómo Pei se está preparando para capitalizarlas en beneficio de sus inversionistas?
En cuanto al mercado hemos empezado a ver un comportamiento específico para distintas categorías. Por ejemplo, en la categoría corporativa vemos un incremento en la demanda por espacios de altas especificaciones. Eso está asociado a las políticas de varias compañías de incrementar la presencialidad en sus sitios de trabajo.Y por supuesto allí se prefieren los espacios con altas especificaciones, con muy buena ubicación y con vías de acceso para ofrecerle una experiencia positiva a los empleados de esas organizaciones.
Desde el punto de vista logístico también hay varias de las zonas del país con grandes oportunidades por su ubicación geográfica, me refiero a la Costa Atlántica, por ejemplo, en Barranquilla donde hay varias zonas francas que han venido creciendo y allí se están generando expansiones y demanda también de espacios por parte de las grandes compañías productoras con énfasis en exportaciones.
Hay una categoría que está creciendo y que está empezando a demandar espacios, que es la categoría de data centers, allí también Colombia y en específico en la Sabana de Bogotá tienen condiciones geográficas y de clima muy apropiados para atender este tipo de arrendatarios.
Desde el punto de vista de vivienda, en donde Pei no participa, la tendencia del mercado es a estructurar proyectos con especificaciones y con diseños pensados en vivienda para renta, que en Colombia es de alrededor del 45%. Esa es una tasa que dentro de Latinoamérica es de las más altas del mercado y los desarrolladores en Colombia están respondiendo a esas demandas y están estructurando proyectos cada vez más pensados en lo que se llama multifamily.
Ese modelo genera desarrollos nuevos en vivienda, de menores tamaños a los tradicionales, pero con un complemento importante en las ammenities de esos proyectos para que genere una convivencia y una interacción entre los ocupantes.
Dado el panorama económico actual, ¿qué estrategia se está implementando para mitigar riesgos y garantizar una rentabilidad estable para los inversionistas durante este año?
Desde el punto de vista comercial, tenemos una situación muy sana en el portafolio, nuestra ocupación es superior al 95%. Sin embargo, allí también tenemos unas estrategias para gestionar los espacios vacantes de tal manera que proyectamos los vencimientos de los contratos con la debida anticipación, lo que nos permite negociar bien sea la retención de ese arrendatario, es decir, la renovación del contrato o buscar un perfil de arrendatario que pueda ocupar el espacio.
Además, tenemos una estrategia de escalamiento de rentas, es decir, llevar los contratos actuales a un mayor nivel de su renta promedio por metro cuadrado apalancados en las tarifas de mercado y en las altas especificaciones de los activos que están en el portafolio de Pei.
Desde el punto de vista financiero, hay un tema muy importante y es el costo del endeudamiento. Para Pei el 2024 fue un año donde se logró capitalizar un ahorro importante. La gestión del portafolio de deuda dio como resultado una reducción de 300 puntos básicos en el costo promedio de esa deuda y permitirá que en el 2025 el gasto financiero estimado del portafolio tenga una disminución de $80.000 millones en comparación con el gasto del 2023. Eso es bien positivo para los inversionistas porque inmediatamente se traduce en un mayor flujo de caja entregado a esos inversionistas.
Y en ese sentido, el dividend yield que estamos estimando está en un rango entre el 7,3 % y el 8 %, que es muy muy atractivo para los inversionistas, recordando que ese es el componente de caja de la rentabilidad de esta inversión y a ese hay que adicionarle la valorización que tenga el título a precios de mercado.
¿Qué diferencia a Pei de otros fondos inmobiliarios en términos de oportunidades de inversión y de diversificación del portafolio?
La diferenciación de Pei como vehículo y alternativa de inversión se da en varios frentes. Primero, Pei es pionero en el mercado de vehículos de inversión inmobiliaria en Colombia. Es decir, que ha venido abriendo mercado, no solamente para buscar oportunidades de inversión, sino también para estructurar los esquemas a través de los cuales podemos adquirir los inmuebles, gestionarlos y explotar el funcionamiento de los mismos para entregar unos rendimientos a los inversionistas.
Segundo, Pei es líder en el mercado y ya está completando 18 años de operación en Colombia manteniendo una posición de líder y pionero. El portafolio de Pei tiene una diversificación alta; incorpora cinco categorías de activos y 1.500 arrendatarios que pertenecen a más de 35 sectores económicos, lo cual mitiga el riesgo asociado a las actividades económicas de esos arrendatarios.
También tenemos una diversificación geográfica con participación en activos en más de 30 ciudades principales, medianas e incluso municipios pequeños a nivel nacional. De manera que la diversificación del portafolio es total y eso genera una diferenciación entre las alternativas de inversión inmobiliarias en Colombia.
Con el enfoque en sostenibilidad y construcción verde creciendo en importancia, ¿cómo está Pei integrando estos factores en sus desarrollos y operaciones para atraer inversionistas conscientes de ASG?
El portafolio de Pei tiene un plan maestro para cada uno de los 150 activos y en todos los proyectos de intervención de esos incorporamos acciones de sostenibilidad. Comenzando por la plataforma PRI, es decir, los Principios de Inversión Responsable que desde el proceso de evaluación de las oportunidades de inversión nos invita a considerar factores ASG en los criterios de selección y de aprobación de una potencial inversión.
Y en la agenda de los activos que ya están dentro del portafolio operativo, hemos establecido una ruta de sostenibilidad para fortalecer el programa de ecoeficiencias, que consiste en varios puntos. Primero, instalar paneles solares en diversos activos. Segundo, hacer el cambio y modernización de los equipos para que con el uso de nuevas tecnologías haya disminución en los consumos de agua y de energía de esas máquinas. Tercero, establecer un programa de sensibilización que hemos denominado consumo consciente para que los usuarios de los activos tengan también en su agenda diaria la disminución de los consumos, las campañas de reciclaje de residuos y una apropiación de todos los temas de sostenibilidad desde el punto de vista social con las personas que interactúan.
Todo esto nos ha llevado a lograr reconocimientos tan importantes como las certificaciones LEED en Operación y Mantenimiento para varios activos del portafolio donde se destacan la certificación para Plaza Central y para CityU, siendo los primeros activos en cada una de sus categorías en ser certificados bajo esta modalidad en Colombia.
¿Qué herramientas, plataformas o servicios ofrece Pei para mantener a los inversionistas informados y apoyar su toma de decisiones en un entorno económico cambiante?
Pei Asset Management, gestora inmobiliaria de Pei dentro de su estrategia de sostenibilidad y particularmente en temas de gobierno corporativo ha privilegiado el tema de acceso a la información y transparencia hacia las audiencias y en particular hacia los inversionistas.
Por esto, tenemos un área exclusiva para hacer la atención de los inversionistas, allí hay un equipo dedicado a estructurar los espacios recurrentes en los que mantenemos informados a los inversionistas.
Estos espacios son la conferencia trimestral de resultados donde exponemos los resultados de los últimos tres meses en términos operativos y financieros y atendemos las dudas recibidas por parte de esta audiencia. También, está la asamblea de inversionistas una vez al año en donde presentamos los estados financieros y el informe de gestión del año anterior.
Adicionalmente, el equipo de relación con inversionistas tiene habilitado canales de comunicación directa, presencial y a través de un correo electrónico y una línea telefónica exclusiva para atender las solicitudes de los inversionistas.
Otra de las áreas que apoya la relación y la información permanente para los inversionistas es el área de comunicaciones que lidera el desarrollo de contenidos de interés, artículos en medios de comunicación y gestiona una página web con una sección exclusiva denominada Portal de Inversionistas en donde se encuentra la recopilación de informes de gestión, resultados financieros, últimas noticias sobre los activos y, además, un portal de Academia Pei en donde recientemente lanzamos una plataforma de e-learning con contenido educativo financiero relacionado con los temas de mercado de capitales, las inversiones en vehículos de inversión inmobiliaria y las características específicas y diferenciales de Pei.
