En noviembre, Pei Asset Management presentará sus resultados correspondientes al tercer trimestre de 2024, con corte al 30 de septiembre.
En entrevista con Valora Analitik, Jairo Corrales, presidente de Pei, señaló que “los resultados muestran un desempeño altamente positivo. Hemos logrado un crecimiento en ingresos netos y EBITDA superior al 13 %, lo cual fortalece la valoración de nuestros activos”.
Explicó que el margen neto de ingresos operativos está por encima del 83 % y el margen EBITDA supera el 71 %, una cifra significativa al valorarse los activos mediante flujos de caja descontados.
La expectativa para el cierre del año es que los ingresos ronden los $770.000 millones, un incremento del 13 % comparado con los aproximadamente $700.000 millones de 2023.
Corrales enfatiza que este crecimiento se debe, en parte, a una reducción en la vacancia, que pasó de 5,9 % a menos del 5 %: “Esto ha sido posible gracias a la ocupación de más de 8.000 metros cuadrados por parte de una empresa británica de tecnología y apuestas que estableció su sede regional en Bogotá para atender Suramérica”.
Cartera y desempeño de centros comerciales
Al hablar sobre el sector de centros comerciales, Corrales asegura: “Nuestra cartera mantiene un comportamiento saludable, con un índice de cumplimiento del 98 % al 100 % en centros comerciales”.
Aunque reconoce una leve baja respecto al año 2022, que fue un periodo extraordinario para este sector, también explica que el aumento de las tasas de interés ha impactado el consumo, afectando en parte las ventas de los arrendatarios: “No obstante, estamos viendo una recuperación en otros sectores”.
Desempeño por sectores: logística, corporativo y crecimiento orgánico
Corrales destaca el excelente desempeño en el sector logístico: “Tenemos ocupación plena de nuestros activos logísticos y hemos superado el presupuesto inicial gracias a la recolocación de espacios vacantes”.
En el segmento corporativo, subraya la relevancia del reciente acuerdo para el arrendamiento de cuatro pisos en el complejo Atrio con una compañía británica de tecnología. Además, menciona que el crecimiento de Pei en 2024 ha sido completamente orgánico, es decir, sin sumar nuevos metros cuadrados.
“Nuestros activos actuales son los responsables de generar mayores rentas y, en consecuencia, han incrementado el valor de nuestro título”, explica Jairo Corrales.
Proyección financiera para 2025: Impacto de la disminución de tasas de interés
Con miras a 2025, Corrales anticipa que la reducción de tasas de interés beneficiará a Pei en dos vías: “Esperamos que los rendimientos distribuibles, que cerrarán 2024 en aproximadamente $135.000 millones, se dupliquen en 2025, alcanzando los $240.000 millones”.
Explica que esto se debe a una caída en el costo promedio de la deuda, que pasó del 14,5 % a menos del 11 %, representando un ahorro significativo en intereses y un aumento de cerca de $90.000 millones en rendimientos distribuibles. Además, la menor tasa de interés permitirá aplicar una tasa de descuento inferior en la valoración de activos: “Esto se traducirá en un incremento en el valor de nuestros títulos en el mercado”.
Perspectivas de oferta y demanda inmobiliaria para 2025
En cuanto al mercado inmobiliario, Corrales estima una consolidación en los precios de renta debido a la limitada oferta generada por la baja en la emisión de licencias de construcción en los últimos cuatro años. “Esto impactará positivamente los valores de renta, especialmente en el segmento corporativo y logístico”, asegura.
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Además, menciona que actualmente las rentas en activos logísticos han alcanzado un valor sin precedentes: “Ya estamos en más de $30.000 por metro cuadrado”.
Optimización y renovación del portafolio de activos en 2025
Para el primer semestre de 2025, Pei planea enfocarse en optimizar su portafolio. Corrales comparte un ejemplo clave: “Estamos trabajando en la renovación del edificio de Seguros del Estado en Bogotá, un proyecto que requerirá una inversión superior a los $80.000 millones”.
Con esta renovación, el área útil del inmueble aumentará de 4.000 a casi 7.000 metros cuadrados, y asegura un contrato de largo plazo de 10 años con el arrendatario.
Asimismo, se está planeando una desinversión con una utilidad superior al 30 % sobre el valor en libros del activo. “Esta es una señal clara de la confianza que tenemos en el valor real de los activos de Pei, que está muy por encima de su valor en libros”, dijo en la entrevista con Valora Analitik.
Emisión de títulos participativos y reducción de deuda
Corrales también menciona la posibilidad de emitir nuevos títulos participativos en la bolsa, con un rango entre $300.000 y $500.000 millones.
“Estos recursos se destinarán a reducir la deuda del vehículo, que actualmente representa el 33,5 % del loan-to-value (LTV) y que con esta emisión esperamos reducir al 25 %”. Además, explica que esta estrategia responde a las condiciones de las tasas de interés y busca mejorar el perfil de riesgo del vehículo, maximizando la rentabilidad a largo plazo para los inversionistas.
Adquisiciones y expansión en 2025
De cara al futuro, Pei ha identificado y asegurado terrenos estratégicos para desarrollar proyectos logísticos y de oficinas en áreas clave de Colombia.
“Estos acuerdos nos permitirán reducir los tiempos de desarrollo de nuevos proyectos una vez las condiciones macroeconómicas sean óptimas”, indica Corrales.
Destaca un proyecto particular: “Tenemos planeado un centro comercial en Cúcuta que se completará a finales de 2025 y donde Pei planea realizar una inversión significativa en 2026”.
Perfil de inversionistas y rentabilidad proyectada
Pei también mantiene una recomendación para sus inversionistas: “Invitamos a nuestros inversionistas a tener una visión de largo plazo, ya que los activos inmobiliarios tienden a apreciarse con el tiempo”.
Aunque reconoce que el mercado de capitales puede ser volátil, recalca que los activos subyacentes de Pei generan rentas recurrentes. “Los inversionistas perciben una rentabilidad estable cada tres meses, y para quienes compren títulos al valor actual de mercado (cercano a $70.000), proyectamos una rentabilidad conservadora de IPC + 10,75 %”. Explica que el valor patrimonial en libros (NAV) de los títulos está cerca de $140.000, lo cual presenta un potencial de revalorización atractivo.
Con estas iniciativas y proyecciones, Pei Asset Management se prepara para cerrar 2024 con solidez y continuar brindando valor a sus inversionistas en 2025, apoyándose en un portafolio inmobiliario de alta calidad y en un enfoque disciplinado para la optimización de sus activos.
