Pei Asset Management, administrador inmobiliario de Pei, llevó a cabo la tercera teleconferencia del año para sus inversionistas, en la cual se presentan los indicadores y hechos más relevantes de la gestión del vehículo en el segundo trimestre de 2021. Más noticias de mercados aquí.
La firma destacó que la conjunción entre una recuperación en la demanda de metros cuadrados y la proactiva gestión comercial del vehículo ha permitido registrar arrendamientos por 57 mil metros cuadrados (m2).
Esta dinámica, dijo, ha producido que la vacancia promedio en lo corrido del año se ubique en 9,5 %.
Por su parte, la vacancia económica se ubicó en 13.1 % reflejando periodos de gracia y adecuaciones que habitualmente se acuerdan con nuevos arrendatarios.
En su informe, Pei Asset Management indicó que los activos corporativos, con el arrendamiento de más de 7 mil metros cuadrados de oficinas, la vacancia disminuyó 1.4% en el período, ubicándose debajo del 11%. En cuanto a la categoría de activos logísticos e industriales registró una vacancia de 3.7% con recolocaciones y nuevos contratos por más 48 mil m2.
La categoría comercial presentó un aumento en la vacancia por el ingreso de nuevas adquisiciones aún en comercialización.
Sin embargo, señaló que se registraron nuevos contratos de arrendamiento por cerca de 3 mil m2.
Adicionalmente, la dinámica de recuperación de la categoría impactó positivamente la vacancia económica en 1% debido a un incremento en la facturación variable en centros comerciales. Esta tendencia se reconfirma con resultados en centros comerciales que ya estaban en el portafolio en 2019 y registran aumentos en sus ventas respecto a junio de ese año.
La cartera neta del vehículo disminuyó en $6.064 millones frente a 2020, alcanzando un nivel de $8.180 millones.
Esto representa el 1.83 % de los ingresos operacionales de los últimos 12 meses y corresponde al nivel más bajo en los últimos cinco trimestres reportados. Como factor relevante, Pei dijo que se registró un 94 % de recaudo en los diferimientos otorgados durante la coyuntura de la pandemia.
Por otro lado, el primer semestre de 2021 se realizó el avalúo del 71 % de los activos del portafolio, equivalentes a $5.1 billones.
El impacto acumulado del año es de -1.17% frente al valor en libros, generado “principalmente por el impacto de las proyecciones del Índice de Precios al Consumidor – IPC. Se destaca que en el segundo trimestre del año se registró un impacto positivo de 0.66 % frente al valor en libros, gracias a la recuperación de los centros comerciales y la disminución de alivios a arrendatarios”.
Relacionado: Pei adquiere 70% de derechos fiduciarios de centro comercial Nuestro Bogotá
Deuda y giros a inversionistas
Al cierre del segundo trimestre de 2021, la tasa de interés promedio del portafolio de deuda registró una caída de más de 200 puntos básicos, pasando de 6.70 % efectivo anual promedio durante el primer semestre de 2020 a 4.66 % efectivo anual promedio para el primer semestre de 2021.
En el primer semestre del año los ingresos operacionales alcanzaron los $233 mil millones, lo que representó un incremento del 4 % o de aproximadamente $8 mil millones con respecto al mismo periodo de 2020.
Este resultado, detalló, presenta un crecimiento de 7.4 % con respecto al mismo periodo de 2019; y los ingresos, en los mismos metros, se encuentran en un nivel equivalente al de junio de 2019.
El vehículo de inversión anunció que el próximo 13 de agosto de 2021 se entregará flujo de caja distribuible del segundo trimestre por un valor por título de $123.992 o un monto total de $53.493 millones, completando $161.207 millones entregados en lo corrido de 2021.
Portafolio
Al cierre del segundo trimestre, Pei registró $7.37 billones de activos bajo manejo y más de un millón 94 mil m2 de área arrendable tras la incorporación de dos activos que apoyan la estrategia de inversión y diversificación del vehículo.
Durante este periodo ingresó al portafolio el centro médico Sanitas Versalles, activo de la categoría de salud ubicado en la ciudad de Cali con un contrato de arrendamiento a 10 años.
Así mismo, se registró la entrada del centro comercial Nuestro Bogotá, en el cual Pei adquirió el 52%, con un acuerdo de flujo preferente y que logró su apertura con una ocupación del 78%.
Cambio en valoración de títulos Teis
Pei Asset Management recordó que el cambio en la metodología de valoración de los títulos participativos, reglamentado por la Superintendencia Financiera de Colombia, se efectuó el primero de junio del presente año.
Explicó que esta modificación “permite a los proveedores de precio comenzar a reportar valores de cierre y mostrar así la dinámica del mercado secundario, complementando el cálculo de valor patrimonial que continúa haciendo Fiduciaria Corficolombiana como agente de manejo”.
En su informe, la firma dijo que “este cambio se registra en un contexto de coyuntura para el mercado de capitales que ha tenido un impacto generalizado en la liquidez y en las valoraciones de las especies del mercado debido a la pandemia y la situación socioeconómica y política”.
En ese escenario, explicó, los títulos de Pei, que transaron en 2019 a un promedio de 101.4 % de su valor patrimonial, registraron en marzo de 2021 un precio promedio de 88 % y de 91 % en abril.
En junio, añadió la firma, una vez activada la valoración por parte de los proveedores de precios del mercado, el precio reportado se encontró en un rango ente el 82 % y el 100 % sobre el valor patrimonial y durante el mes de julio se registraron valores en el 77.5 % y el 87 %.
Por su parte, el valor patrimonial, aunque registró el impacto de la pandemia, continúa presentando valorizaciones constantes.
Durante 2020, la valorización fue de 0.87 % y para los casos específicos de junio y julio, la valorización del título ha sido de 1.30 % y de 0.83 %, respectivamente.
En cuanto al proceso de migración a la rueda de renta variable, Pei continúa adelantando el proceso y las gestiones para realizar la migración de los Títulos de Participación al mercado de renta variable de la Bolsa de Valores de Colombia.
Actualmente, sus títulos se negocian en la rueda de renta fija de la bolsa local.
Ese cambio de títulos entre ambas ruedas es un proyecto que la Bolsa de Colombia viene trabajando desde 2019.
Pei Asset Management considera que “avanzar en este sentido generará beneficios para el vehículo y sus inversionistas tales como: tener una mayor visibilidad en el mercado de capitales, contar con un mayor volumen transado, eliminar las posibilidades de arbitraje y generar una dinámica de precios visible”.
—
