Por: Alejandro Pieschacon – CIO ZFB Capital Partners
Durante casi todo el siglo XXI, Colombia se ha destacado como un outlier regional en cuanto a crecimiento, soportado por su fuerte demanda interna y por un boom de commodities que le ha permitido implementar y mantener políticas orientadas al consumo, así como la implementación de transferencias directas a la población más vulnerable y subsidios al precio y a las tasas de financiamiento de soluciones de vivienda.
Esta sana dinámica comercial durante muchos años generó el ambiente propicio para la creación de nuevas compañías y el fortalecimiento del sector empresarial local. Una buena parte de estas compañías se encuentran enmarcadas en el segmento de Industria o Logística. Sin embargo, el panorama hoy es bastante retador para el aparato Industrial Colombiano. Después de tasas de crecimiento del 16 % y 11 % en 2021 y 2022 respectivamente, nos enfrentamos a una contracción del 5% en 2023, año en el que la economía en general tuvo un modesto pero positivo crecimiento del 0,6%.
Si hablamos de cifras de 2024, la economía en general tuvo un aumento del 1,6 % en enero de 2024; mientras que la producción industrial se contrajo. El Índice de Producción Industrial para enero de 2024 disminuyó un 1,5% en comparación con el mismo mes de 2023. A nivel de Logística, el panorama es similar con leves contracciones en los volúmenes movilizados en el primer trimestre comparado con el año anterior.
Entonces, ¿es el fin la industria? Absolutamente no; de hecho, es el momento de empezar a pensar en inversiones que tengan relación con el aparato logístico e industrial.
El debilitamiento que hemos visto en el consumo de los hogares es una clara y esperada consecuencia de la política de aumento de tasas liderada por el Banco de la República, en la búsqueda incesante de controlar la inflación y devolverla al rango meta donde estuvo durante varios años.
La variación de la inflación anual en abril de 2024 fue del 7,1%, con una clara tendencia de desaceleración que, según la encuesta mensual de expectativas de analistas económicos, se mantendrá durante el resto del año, en la medida que el clima y su efecto en los alimentos lo permitan.
En ese sentido, vamos a continuar viendo durante este año y el siguiente una disminución en las tasas de interés, lo que va a reactivar el consumo y en consecuencia, el aparato industrial y logístico local.
El tamaño del mercado colombiano de carga y logística se estima en US$20.000 millones en 2024, y se espera que alcance los US$29.000 millones en 2029, creciendo a una tasa compuesta anual del 7,6 % durante ese período, tasa muy superior a los crecimientos agregados de la economía esperados por los especialistas.
Otra forma de ver esta dinámica es a través de las vacancias de activos dedicados a Industria o Logística en el país, los cuales se encuentran en niveles históricamente bajos. Aquí es muy importante mencionar que precisamente debido a las altas tasas bancarias y las dificultades que esto genera para los cierres financieros, los grandes proyectos inmobiliarios industriales que se venían realizando en el país se pusieron en pausa, generando la oferta disponible por metro cuadrado más baja de los últimos 10 años.
Pero ¿qué pasa cuando las compañías siguen creciendo, demandan espacios para aumentar su producción o se preparan para la parte expansiva del ciclo y no existen espacios nuevos o compañías dispuestas a desarrollar esos espacios a las altas tasas? Las empresas usualmente encuentran la forma de ajustar sus expectativas y adaptar espacios existentes que, si bien no son los más óptimos, ofrecen una solución temporal a sus requerimientos y de esta forma se consume el inventario actual, presionando al alza los precios de renta o venta de esos espacios. Ese es justamente el escenario que estamos viviendo actualmente.
Una forma de convertir esta oportunidad en una alternativa de inversión es a través de los Fondos Inmobiliarios, que proveen esos tipos de infraestructura para I&L.
En el mercado de los Fondos de Inversiones, se habla del «vintage» para hacer referencia al momento de inicio de la inversión en esos vehículos. Hay claramente unos «vintages» mejores que otros, producto del comportamiento macroeconómico y las dinámicas propias de cada sector y, en ese sentido, volviendo a la oportunidad de invertir en algún vehículo que se beneficie del buen comportamiento de la industria o de la logística en Colombia, me atrevo a pensar que el 2025 tendrá uno de los mejores «vintages» que hemos visto para este tipo de inversiones inmobiliarias. Valdría la pena revisar este artículo en 10 años y ver qué tan acertado fue.
Si bien los desafíos económicos recientes han planteado interrogantes sobre el futuro de la industria y la logística en Colombia, la resiliencia y adaptabilidad del sector empresarial local sugieren oportunidades de inversión prometedoras.
A medida que la economía se recupere y las condiciones mejoren, los vehículos inmobiliarios especializados en infraestructura industrial y logística como los gestionados por ZFB Capital Partners pueden ofrecer un camino sólido para los inversionistas interesados en capitalizar el potencial de crecimiento a largo plazo de estos sectores. Con una mirada estratégica, el 2024-2025 se perfila como un momento especialmente propicio para explorar y aprovechar las oportunidades de inversión en este dinámico y vital segmento del mercado colombiano.
