Jerome Powell, presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos, dijo en junio de este año que el aumento de las tasas hipotecarias provocaría un auge en la compra de vivienda durante la pandemia.
“Diría que, si usted es un comprador de vivienda, alguien o una persona joven que busca comprar una casa, necesita un reinicio. Necesitamos volver a un lugar donde la oferta y la demanda vuelvan a estar juntas y donde la inflación vuelva a ser baja y las tasas hipotecarias vuelvan a ser bajas”, dijo Powell de la FED.
Dicho lo anterior, Powell brindó pistas sobre hacia dónde llevará el «restablecimiento» inmobiliario de la Reserva Federal al mercado inmobiliario estadounidense.
Estamos en una “corrección de vivienda difícil”
No mucho después de que la Reserva Federal comenzara a aplicar presión alcista esta primavera sobre las tasas de interés, el mercado de la vivienda entró en modo de enfriamiento.
Si bien la desaceleración comenzó leve, desde entonces se ha intensificado. Año tras año, las ventas de casas nuevas y las ventas de casas usadas han bajado un 29,6 % y un 19,9 %, desde lo vivido en la pandemia producida por el Covid-19.
La “corrección” inmobiliaria presiona a la baja los precios de las viviendas
Si bien Powell no salió a decirlo, muchos analistas inmobiliarios creen que el «reinicio» inmobiliario de la Fed es un código para que los precios de las viviendas bajen. Una opinión también compartida por Fortune.
Según Zillow, 117 mercados inmobiliarios regionales experimentaron caídas en el valor de la vivienda entre mayo de 2022 y agosto de 2022. Esto incluye centros tecnológicos de alto costo como San José (un 10,6 % menos) y San Francisco (un 7,8 % menos). También incluye mercados burbujeantes como Austin (7,4 % menos), Boise (5,3 % menos), Denver (4,3 % menos), Las Vegas (2,3 % menos) y Phoenix (4,4 % menos).
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La razón por la que se es vulnerable a la caída de los precios de las viviendas se puede explicar de la siguiente manera:
El auge de la vivienda durante la pandemia hizo que los precios de las viviendas en todo el país se dispararan muy por encima de lo que históricamente soportarían los ingresos.
En algunos mercados, como Phoenix y Las Vegas, refleja los niveles que alcanzaron durante la burbuja inmobiliaria de los años 2000. Así que, Powell dijo que la corrección inmobiliaria podría ayudar a equilibrar esos fundamentos.
La «corrección» habitacional rompió la fiebre; eso debería devolver el equilibrio
La corrección inmobiliaria en curso ha detenido ese auge de la demanda. Una vez que las tasas hipotecarias se movieron por encima del 5 %, los compradores de trabajo desde casa comenzaron a dudar de los movimientos a mercados como Austin y Boise.
Otros grupos de compradores que ayudaron a impulsar el boom inmobiliario pandémico, como los flippers (que compran casas para mejorarlas y venderlas a más altos precios) y los compradores de segundas viviendas, también retrocedieron.
La lucha contra la inflación de la Fed no ayudará a abordar el déficit de vivienda de la nación. Sin embargo, al dejar de lado el aumento de la demanda del boom inmobiliario pandémico, la Fed podría ayudar a devolver algo de «equilibrio» al mercado.
La corrección del mercado inmobiliario pronto se extenderá a toda la economía
En todo el mundo, los bancos centrales están presionando al alza las tasas de interés a largo plazo, incluidas las tasas hipotecarias, al indicar que las tasas a corto plazo se mantendrán altas durante más tiempo para controlar la inflación.
A medida que las tasas hipotecarias aumentan, las ventas de viviendas y la construcción de viviendas disminuyen. Eso hace que caiga la demanda de servicios como préstamos hipotecarios y equipos de mudanzas. También hace que caiga la demanda de productos básicos (como madera) y bienes duraderos (como refrigeradores).
Esas contracciones económicas luego se extienden por el resto de la economía y, en teoría, ayudan a debilitar el mercado laboral y reducir la inflación.
El mercado inmobiliario ya se ha debilitado; sin embargo, todavía estamos en las primeras entradas de esa debilidad que se extiende por el resto de la economía.
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El mandato de la Fed no es la vivienda
La Fed tiene un doble mandato del Congreso: mantener el «máximo empleo» y «precios estables».
Así que, mientras la inflación se mantenga por encima del objetivo del 2 % de la Fed, Powell dice que este último será el enfoque principal del banco central. Incluso si eso significa empujar a la economía a una recesión para lograrlo.
Idealmente, a Powell le gustaría ver que el «reinicio» de la vivienda de la Fed devuelva a un mercado inmobiliario equilibrado.
Por ello, si la inflación resulta estancada, se podría prever un escenario en el que la Fed presione con tanta fuerza el mercado de la vivienda que la construcción nueva caiga en picada.
Si eso ocurre, probablemente esto enviaría a la economía al tipo de recesión que acaba con la inflación. Sin embargo, podría exacerbar el déficit de suministro de viviendas de la nación. Ese difícilmente sería el tipo de equilibrio que buscan los posibles compradores.
