El no pago de las cuotas de administración en una propiedad horizontal puede ocasionar un proceso que conlleve, en muchos casos, al embargo de bienes.
Estas cuotas son fundamentales para el mantenimiento y funcionamiento de las áreas comunes, el pago de servicios y la sostenibilidad de la comunidad de propietarios. Sin embargo, cuando un propietario deja de cumplir con esta obligación, la administración puede iniciar acciones legales para recuperar la deuda.
Para entender en profundidad este tema, Valora Analitik conversó con Esteban García, senior counsel de Holland & Knight, quien explicó las implicaciones legales de esta situación y las posibles consecuencias para quienes se retrasan en sus pagos de la administración.
Bienes que pueden embargar por no pagar las cuotas de la administración
Según García, cuando un propietario deja de pagar las cuotas de administración, la administración de la propiedad horizontal tiene la facultad de expedir un certificado donde se establezca el valor de la deuda. Con este documento, puede iniciar un proceso ejecutivo para cobrar lo adeudado.
“La administración puede perseguir el mismo bien que hace parte de la propiedad horizontal o incluso otros bienes del propietario”, señala el experto. En ese sentido, los bienes embargables incluyen:
- El apartamento o inmueble objeto de la deuda.
- Parqueaderos y depósitos que sean propiedad del deudor y cuenten con folio de matrícula inmobiliaria independiente.
- Otros bienes inmuebles del propietario, en caso de que el apartamento principal esté hipotecado o embargado previamente.
- Bienes muebles o cuentas bancarias, en situaciones donde el propietario tenga otras propiedades o activos a su nombre.
“Si el propietario tiene otros bienes, incluso fuera del inmueble en cuestión, la administración puede solicitar al juez que los embargue para garantizar el pago de la deuda”, explica García. Esto significa que no solo la vivienda puede verse afectada, sino que otros activos financieros o patrimoniales también pueden estar en riesgo si no se atiende la deuda a tiempo.
El procedimiento de embargo y remate de bienes
García explica que la administración puede solicitar al juez una medida cautelar de embargo sobre estos bienes. Si el propietario no cancela la deuda dentro del proceso judicial, se puede solicitar el remate de dichos bienes para cubrir la obligación.
“Eventualmente, con el producto del remate de esos bienes, se paga la deuda con la administración”, aclara García.
No obstante, enfatiza que la administración no está limitada a embargar solo el apartamento o los bienes anexos. “si el deudor posee otros inmuebles, estos también pueden ser perseguidos judicialmente”,explica.
Es importante destacar que estos procesos pueden tardar varios meses o incluso años, dependiendo de la carga judicial y las posibles estrategias de defensa que emplee el propietario. Sin embargo, de acuerdo con García, “si la deuda es clara y exigible, el proceso generalmente avanza hasta que se logre la recuperación del dinero adeudado”.
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Opciones de defensa y excepciones legales
En ese caso, García subraya la importancia de actuar rápidamente al recibir una notificación de demanda.
“Es importantísimo que, una vez notificados, los propietarios hagan parte del proceso y presenten excepciones cuando sea pertinente. Una de las más comunes es la excepción de pago, cuando la deuda ya fue cancelada o no existe por alguna razón de fondo”, indica el experto.
Entre las posibles excepciones que se pueden alegar están:
- Pago previo de la deuda, demostrando que la obligación ya fue satisfecha.
- Prescripción de la deuda, en caso de que haya vencido el plazo legal para su cobro.
- Errores en el procedimiento, como sanciones impuestas sin cumplir el debido proceso.
- Cobros indebidos, si la administración no siguió los procedimientos adecuados o si el monto reclamado no es correcto.
García enfatiza que es crucial contar con un abogado especializado en propiedad horizontal para evaluar cada caso y determinar la mejor estrategia de defensa.
Evitar el embargo: la mejor estrategia
El experto recomienda que los propietarios en mora intenten llegar a un acuerdo con la administración antes de que el proceso avance a instancias judiciales.
“Lo más recomendable en estos casos es lograr un acuerdo de pago con la administración. Establecer un esquema de pagos permite evitar el embargo y, en el peor de los casos, el remate de los bienes”, señala García.
En muchos casos, las administraciones están abiertas a negociar plazos de pago o descuentos por pago inmediato, ya que su objetivo principal es recuperar la deuda sin necesidad de recurrir a procesos largos y costosos. Por ello, es recomendable acercarse a la administración desde el primer momento en que surjan dificultades para pagar.
Recursos legales en caso de irregularidades
En caso de que el proceso judicial presente fallas o violaciones al debido proceso, existen mecanismos legales para frenarlo.
“Si hay una indebida notificación o una violación al derecho fundamental al debido proceso, se pueden interponer acciones de tutela para corregir esas irregularidades”, explica García. Sin embargo, advierte que estas situaciones son excepcionales y que, en la mayoría de los casos, si el proceso se sigue conforme a la ley, continuará hasta su resolución.
Por otro lado, en situaciones donde la deuda es cuestionable o la administración ha incurrido en prácticas abusivas, los propietarios pueden acudir a instancias legales para impugnar la cobranza. “Existen casos donde las sanciones impuestas por la administración no han seguido el debido proceso, y en esos casos es posible solicitar su nulidad”, agrega el experto.
El impago de las cuotas de administración puede tener graves consecuencias para los propietarios, incluyendo embargos y remates de bienes. La mejor estrategia siempre será mantener las obligaciones al día o, en su defecto, buscar un acuerdo de pago con la administración para evitar un proceso judicial.
