Cuando el propietario de un inmueble fallece, en muchos casos, se empieza un proceso de sucesión en el que la propiedad se divide entre los herederos.
Y es que un proceso de sucesión es el trámite legal a través del cual se transfieren los bienes, derechos y obligaciones de una persona fallecida (causante) a sus herederos. Es decir, es el procedimiento por el cual se determina quiénes tienen derecho a heredar y cómo se repartirán los bienes de la persona fallecida.
En ese caso, existen diferentes trámites para poder realizar la sucesión de un inmueble Colombia.
Por ello, Valora Analitik consultó a Esteban García Jimeno, senior counsel de Holland & Knight, con el fin de saber cuáles son los trámites que se deben realizar para ejecutar una sucesión de un inmueble en Colombia y los precios.
¿Cómo es el proceso para realizar una sucesión de un inmueble en Colombia?
Con lo anterior Esteban García indicó que la forma de liquidar una sucesión dependerá del tipo de procedimiento que se requiera. “Si todos los herederos están de acuerdo, se puede acudir a un trámite notarial. Si existen controversias, la liquidación deberá tramitarse mediante un procedimiento judicial ante el juez civil o de familia competente. Igualmente se deberá acudir al trámite judicial si todos los herederos son menores de edad”.
Es importante tener en cuenta que para estos procesos es necesario contar con la representación de un abogado, salvo que el valor de los activos sea superior a 15 salarios mínimos legales mensuales vigentes.
El trámite para la sucesión notarial inicia con una solicitud ante un notario del último domicilio del causante.
“La solicitud debe cumplir con algunos requisitos específicos e ir acompañada de cierta información y documentación que acredite la calidad de las partes, su relación con el causante y la titularidad de los activos (registros civiles, certificados de libertad y tradición, escrituras públicas de adquisición de los inmuebles, comprobantes fiscales, entre otros). Igualmente se acompañará el inventario y avalúo de los bienes, así como el trabajo de partición (como se asignan los derechos a los herederos o legatarios)”, indica García.
Presentada la solicitud completa y en debida forma, el notario asentará un acta iniciando el trámite y ordenará las publicaciones en prensa nacional y radio, así como un edicto en la misma notaría.
“Lo anterior para emplazar a quienes se cran con derechos a participar de la sucesión. Igualmente se notificará a la DIAN y a la Superintendencia de Notariado y Registro”, explica Esteban García.
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Pasado el término del emplazamiento (10 días), sin que se presenten oposiciones de terceros y habiéndose recibido respuesta de la autoridad tributaria, el notario procederá a otorgar la escritura pública. Esta escritura será el título que contiene la adjudicación de los bienes en cabeza de los herederos.
“La escritura pública se deberá registrar ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para efectos de que se registre la transferencia del derecho de dominio sobre los inmuebles que hagan parte de la sucesión, en favor de los herederos a quienes se les adjudicaron dichos derechos”, señala el experto.
Es importante tener en cuenta que la partición debe responder a las reglas para la sucesión testada (cuando hay testamento) o intestada (cuando no hay testamento), incluyendo el respeto de las legítimas (las porciones de obligatoria asignación a favor de ascendientes o descendientes).
Por otra parte, el proceso de sucesión judicial es mucho más complejo y demorado, dado que está sujeto a la controversia y pretensiones de los herederos.
“Es un trámite judicial que se inicia con una demanda de parte de uno de los herederos (o incluso acreedores del causante) y contendrá todas las etapas procesales propias de este tipo de procedimientos. Dependiendo de la cuantía, el proceso serpa de única instancia (menores a 40 smlmv) o de doble instancia. Un proceso judicial de sucesión puede demorar varios años en su terminación”, señala García.
Esto puede costar una sucesión de un inmueble en Colombia
Los honorarios del abogado dependerán de la complejidad del caso (número de herederos, si hay testamento, si hay o no acuerdos previos, etc.) y del valor de los activos.
En cuanto a los derechos notariales, explica García que se cobra el 0,3 % sobre el valor de los bienes y el notario tendrá que hacer una retención por valor del 1 %. Para los inmuebles se deberá pagar el impuesto de registro (usualmente del 1 % del valor del avalúo del inmueble) y los gastos de registro (que varían según el valor del inmueble, de 0,755 % al 1,104 % del valor del avalúo del inmueble).
Existen otros impuestos que pueden generarse como las estampillas departamentales (v.gr. estampilla pro-hospitales), que dependerá del lugar de ubicación de los inmuebles, o el impuesto de timbre, cuando el valor del inmueble sea superior a 20.000 UVT ($941.300.000 para el 2024).
Si no hay un testamento, ¿cómo se hace la sucesión de un inmueble para los herederos?
En los casos de sucesiones intestadas, se aplican las reglas establecidas en la ley para efectos de (i) determinar quiénes son los herederos llamados a suceder al causante y (ii) la forma de distribución de los bienes.
Existiendo hijos, estos se repartirán en porciones iguales los bienes. A falta de hijos o descendientes por representación, los llamados son los ascendientes (padres y/o madres), por partes iguales. A falta de descendientes o ascendientes, los bienes se reparten entre hermanos (50%) y cónyuge, compañero o compañera permanente (50 %). Finalmente, a falta de todos ellos, los llamados serían los sobrinos.
Finalmente, cualquiera que sea el orden sucesoral aplicable, el procedimiento de la sucesión notarial o judicial sería el mismo.
