La polémica desatada por la DIAN sobre si los conjuntos residenciales deben pagar IVA en Colombia ha llevado a que algunas organizaciones del segmento den a conocer su postura acerca de lo que debería pasar con el cambio de razón comercial o persona jurídica de la propiedad horizontal.
La Asociación de Propietarios, Arrendatarios y Administradores de Propiedad Horizontal de Colombia (Asurbe) dio a conocer que la controversia radica en la falta de comprensión y legitimación sobre su identidad como sector diferente a los existentes.
De acuerdo con la organización, la confusión de si los conjuntos residenciales deben pagar IVA en Colombia tiene un claro ejemplo de inconsistencia dado que en el país existen diversos Planes Únicos de Cuentas (PUC) adaptados a cada sector económico o actividad regulada.
La propiedad horizontal, aunque cuenta con normativa propia que define su identidad y lineamientos, aún carece de un PUC adecuado, dicen desde Asurbe.
Recuerdan desde la organización que la propiedad de las zonas comunes se regula mediante la Ley 675 de 2001 y entiende estas como “la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes”.
“En otras palabras, un propietario tiene un derecho de uso y goce de su propiedad bajo dos modalidades: un 100 % sobre sus unidades privadas (apartamentos, parqueadero, cuarto útil) y una partecita de las zonas comunes reflejada en el coeficiente de propiedad. En el primero son propietarios y, en el segundo, son copropietarios, pero al fin de cuentas son los propietarios de todo”, dice Hernán Alfonso Álvarez, CEO de Asurbe.
¿Conjuntos residenciales deben pagar IVA en Colombia?: Esto dice la norma
En el marco del análisis sobre si los conjuntos residenciales deben pagar IVA en Colombia, Asurbe destaca que las zonas comunes no son propiedad de la persona jurídica, que sería la propiedad horizontal, sino de los copropietarios.
A lo anterior se le suma el hecho de que el artículo 29 de la Ley 675 dice que “los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes”.
Dejando en claro que, dentro de estas expensas se incluyen los costos asociados a bienes comunes como salones sociales, parqueaderos, sky club y otras áreas compartidas.
“Es importante resaltar que el pago de las expensas comunes, en cualquiera de sus modalidades (cuota de administración, cuota extraordinaria o compensación económica) es una obligación del propietario y no una opción”, dice Aurbe.
¿Qué debe pasar con la exploración comercial en los conjuntos residenciales en Colombia?
Al hacer el foco en la explotación comercial de la propiedad, que es el porqué se dice que los conjuntos residenciales deben pagar IVA en Colombia, la asociación asevera que el uso de los bienes comunes en una Propiedad Horizontal es un derecho real inherente a cada copropietario.
“Sin embargo, debido a la naturaleza especial de la propiedad horizontal y a la necesidad de garantizar un acceso ordenado y equitativo entre los múltiples copropietarios, se establecen condiciones para su uso, como reservas, horarios y, en algunos casos, una compensación, en la que no hay una relación comercial, ni tampoco ánimo de lucro. Esta compensación económica no constituye un ingreso por explotación comercial, sino una medida administrativa para el mantenimiento y conservación”.
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Concluye Álvarez sobre si los conjuntos residenciales deben pagar IVA en Colombia diciendo que “los pagos realizados por los propietarios de una propiedad horizontal residencial por el uso de zonas comunes no constituyen una operación gravada con IVA, ya que no corresponden a una actividad comercial, sino al ejercicio de un derecho inherente a su copropiedad”.
