Cuando se arrienda una casa o apartamento, es esencial que tanto el arrendador como el arrendatario formalicen los compromisos adquiridos mediante un contrato de arrendamiento. Este documento establece los derechos y obligaciones de las partes, y su incumplimiento puede generar consecuencias legales, además de conflictos entre quienes lo suscriben.
En Colombia, estos acuerdos están regulados por la Ley 820 de 2003 y por el Código Civil, los cuales brindan un marco jurídico que protege tanto al propietario del inmueble como al arrendatario.
No obstante, en determinados casos puede surgir una situación particular: que el arrendatario llegue a adquirir el dominio del predio arrendado. Esta posibilidad, aunque excepcional, está contemplada dentro del ordenamiento jurídico, siempre que se cumplan ciertos requisitos y condiciones legales.
¿En qué consiste el trámite mediante el cual un arrendatario podría adquirir la propiedad de un inmueble?
Para que un arrendatario pueda convertirse en propietario del bien que ocupa, debe haber ejercido la posesión del mismo durante un periodo prolongado, comportándose como su verdadero dueño.
Esta posesión debe ser continua, pacífica y pública, y además debe ir acompañada de hechos que demuestren esta práctica tales como el pago de impuestos, la realización de mejoras sustanciales en el inmueble o inversiones que reflejen un interés legítimo y exclusivo sobre el bien.
Adicionalmente, el propietario original debe haber dejado de ejercer actos de dominio sobre el inmueble, ya sea por omisión, abandono o inacción en el reclamo de su propiedad. Es decir, no debe haber interrumpido la posesión ejercida por el arrendatario durante el tiempo establecido por la ley.
En este contexto, el Ministerio de Justicia y del Derecho ha explicado que los arrendatarios pueden iniciar un proceso denominado declaración de pertenencia, el cual permite que una persona que ha ejercido la posesión de un predio sin título jurídico pueda convertirse en su propietario por orden judicial.
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Según esta entidad, este mecanismo está destinado a quienes, sin ser legalmente dueños, se han comportado como tales durante un tiempo suficiente.
Para que la acción prospere, el interesado debe instaurar una demanda ante un juez competente, aportando pruebas que acrediten la posesión y el cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley. La legislación colombiana establece un periodo mínimo de diez años de posesión continua para que proceda esta declaración.
En el caso de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el Ministerio ha indicado que debe colocarse un aviso en un lugar visible de la entrada del conjunto residencial. Esto con el fin de informar a terceros sobre la existencia del proceso judicial, y permitir que aquellas personas que consideren tener derechos sobre el bien puedan comparecer ante el juez y hacer valer sus pretensiones.
Por otro lado, si el predio carece de certificado de tradición y libertad, podría tratarse de un bien considerado como baldío. En tales situaciones, la persona interesada deberá acudir ante la Agencia Nacional de Tierras para iniciar el proceso de adjudicación. Esta figura suele aplicarse principalmente en zonas rurales, donde es común encontrar predios sin formalización jurídica previa.
