Valora Analitik tuvo acceso en primicia a detalles de uno de los negocios más importantes del sector de fondos inmobiliarios y del mercado retail en Colombia. Lea más noticias de infraestructura y mercados.
Los detalles se conocieron en una entrevista con Felipe Encinales, CEO del gestor inmobiliario Visum Capital y Anuar Pérez, jefe de inversión de ese gestor.
Los ejecutivos revelaron a Valora Analitik que el gestor inmobiliario Visum Capital construirá en Colombia el primer gran centro logístico de la cadena chilena de ventas al por menor Falabella.
Estará ubicado en un lote en el municipio de Cota, Cundinamarca, en la salida por la Calle 80 al occidente de Bogotá.
La inversión que ejecutará Visum Capital en este proyecto es de $300 mil millones que serán financiados, en su mayoría, con recursos obtenidos con el mercado bancario.
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La obra
Felipe Encinales detalló que serán 85.000 metros cuadrados de área de bodega y otros 100 mil metros cuadrados de urbanismo. En la etapa de construcción, dijo, se generarán 1.000 empleos directos y, luego, en la etapa de funcionamiento se contratarán otros 1.000.
Uno de los aspectos destacados por Anuar Pérez es que Falabella aseguró la inversión de otros $200 mil millones atados al proyecto en temas de suministro, logística e instalaciones para sus trabajadores.
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De acuerdo con Pérez de Visum Capital, el acuerdo con Falabella se firmó a 20 años de plazo en los que la empresa chilena pagará una renta al gestor inmobiliario por la administración del complejo logístico.
La obra, dijeron los voceros del fondo, empieza en mayo de 2022 y se planea que esté terminada en diciembre de 2023. De esta manera, entraría a operar en el año 2024 con el objetivo de que Falabella centralice su operación logística que hoy tiene ubicada en otros proyectos más pequeños.
La financiación
Visum Capital, dijo Pérez, administrará el centro logístico de Falabella y ya tiene listo el cierre financiero con el apoyo de Bancolombia que les confirmó “una tasa competitiva” por un monto de $220 mil millones.
El jefe de inversión del gestor explicó que el crédito con Bancolombia logró una “tasa por debajo de la financiación promedio del mercado y por debajo de las tasas de otros proyectos que ya tiene el fondo”.
De acuerdo con el CEO del gestor, el proyecto de alianza entre Visum Capital y Falabella le generará el fondo una tasa interna de retorno (TIR) de alrededor del 14 %, una de las más altas de su segmento.
Los $80 mil restantes para el proyecto son recursos propios del fondo que pueden venir de deuda anterior que ya tenía en su balance, aunque no se descarta que inversionistas institucionales puedan participar. “Ya tenemos conversaciones adelantadas que se pueden concretar en el primer semestre de 2022”, dijo el CEO del gestor.
Después de la deuda para el proyecto con Falabella, en caso de que el fondo Visum Capital decida tomarla, el nivel de deuda sobre activos subiría al 32 %. Advirtió Pérez que ese nivel de deuda sobre activos aumentaría asumiendo que no se consiga capital adicional para el desarrollo del proyecto.
La deuda sobre activos actualmente es de 24 % en un sector de fondos inmobiliarios que se mueve entre 35 y 40 %.
Los dos expertos recordaron que el gestor Visum Capital nació hace dos años con la unión del banco de inversión BTG Pactual y la banca de inversión Inverlink.
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El contratista
Visum Capital le reveló a Valora Analitik que para elegir al constructor y al interventor del proyecto con Falabella se abrió un concurso entre las empresas más importantes de Colombia.
El constructor ganador fue Hormigón Reforzado y el interventor será Gutiérrez Díaz.
Uno de los temas que diferenciarán el nuevo proyecto de Visum con Falabella es que la construcción buscará tener la certificación Leed para temas de sostenibilidad.
Contará, dijo Pérez, con paneles solares, carga para vehículos eléctricos, manejo eficiente de aguas, entre otros avances.
