El sector de la construcción de vivienda tendrá un papel fundamental en la recuperación económica de Colombia, de acuerdo con las conclusiones del más reciente estudio de la situación inmobiliaria para este año que realizó Bbva Research. Para más información de infraestructura haga clic aquí.
Las perspectivas para este año le apuntan a que la vivienda de bajo y medio valor será la encargada de impulsar la recuperación económica en el país, luego de enfrentar un panorama complejo por la desaceleración por el desarrollo de la pandemia. Los aportes de este tipo de vivienda se espera que tengan efectos positivos en el empleo y en la demanda de insumos.
Sin embargo, el estudio del Bbva expuso que el valor agregado no se recuperará por completo hasta después de 2023, esto se debe a que las viviendas de bajo y medio valor, cuyos valores van hasta los $123 millones y hasta $460 millones respectivamente, aportan menos al Producto Interno Bruto (PIB).
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Las viviendas de interés social (VIS) ganaron participación en la última década, desde un 50% hasta un 70% y seguirán siendo un motor hacia adelante junto con las de medio valor (de 135 a 500 salarios mínimos legales mensuales vigentes), la entidad espera una recuperación más lenta de la vivienda de alto valor.
Se considera que los subsidios son una pieza fundamental para mantener el dinamismo junto con la capacidad de generar un nuevo suelo urbanizable en las ciudades. Bbva Colombia entregará subsidio adicional para compra de vivienda No VIS
Las perspectivas del Bbva para el sector son que la demanda potencial por compra y remodelación de vivienda VIS seguirá aumentando, tanto por el déficit cuantitativo como el cualitativo que aún persiste. No obstante, frente al mercado de inmuebles usados, las previsiones son menos alentadoras debido a que hay altos tiempos de comercialización.
Para Mauricio Hernández, economista del Bbva Research, es posible que con los subsidios otorgados por el Gobierno Nacional, destinados a los inmuebles nuevos, el ciclo de la vivienda No VIS registre una curva ascendente con mayor participación de inversionistas, afectando la comercialización de las viviendas usadas.
Por su parte, desde el lado de la industria, los constructores, tras un ajuste saludable de la oferta, tienen capacidad de crecer en los siguientes años porque lograron desacumular inventarios y mantener la solidez financiera, lo que comportamiento de la oferta de edificaciones muestra una tendencia que es positiva para el desempeño futuro del sector, de acuerdo con el estudio del Bbva.
El informe además reveló que los costos se han visto presionados al alza por los aumentos de los precios del hierro y el acero en todo el mundo, pero se han mantenido relativamente estables por los menores incrementos de los costos asociados a la mano de obra y la maquinaria.
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Algo que también podría afectar los costos es la próxima reforma tributaria que se avecina para Colombia. Al respecto, Juana Tellez, economista jefe de Bbva Research, indicó que “aún no tenemos el borrador de la reforma tributaria, entonces no sabemos exactamente qué se va a incluir. Pero sí hay algunas voces que dicen van a incluir cosas que afectan las AFC y, sobre todo, el tema de los beneficios para dar créditos de vivienda. Eso es un riesgo que existe, esperemos que nos podamos mover entre todos y mostrar las ventajas que tienen estos beneficios tributarios y que sí han sido buenos para la economía”.
Y agregó que “existe el riesgo y esto afectaría tanto el costo del financiamiento, como la intención de la gente de invertir en segundas viviendas o vivienda para inversión, si pasa la regulación de las AFC. Hay que estar muy atentos y ver el borrador que se presentará en estos días. Lo que dijo el ministro de Hacienda en una reunión es que estaba esperando disminuir todos esos beneficios tributarios que tienen algunos de los empleados de altos ingresos”.
De otra parte, durante 2020, el primer año de la pandemia de Covid-19, se presentaron varios cambios en el mercado de la compra y venta de vivienda. Así, según los datos registrados del año pasado, se vendieron 200.000 viviendas, lo que es considerado como un récord histórico y se dio una mayor participación de la vivienda social que representó 68 %. Al contrario, la vivienda No VIS cayó en 2020.
“En general, el perfil de las ventas cambió, favoreciendo las viviendas de bajo y medio valor. Las ventas de viviendas VIS de 2020 crecieron 10,8 %, pese a la baja comercialización entre marzo y mayo de 2020. Las viviendas No VIS cayeron 5,9 % en 2020, siendo aún mayor la caída en los precios mayores a 500 Smmlv (-13,5%)”, explicó Juana Téllez, economista jefe de Bbva Research.
Según el informe, después de los meses de abril y mayo, los constructores mejoraron su velocidad de comercialización y redujeron los inventarios. De hecho, el stock de viviendas terminadas sin vender pasó de 7,2 % a 5,8 % entre finales de 2019 y febrero de 2021.
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Para el caso de la vivienda No VIS, el inventario también se redujo, de 11,1 % a 10,1 %. “Ahora hay una oferta más concentrada en las etapas de preventas, lo cual es beneficioso para la solidez financiera de los constructores y para las perspectivas del sector. Al contrario, la comercialización de las viviendas usadas se deterioró aún más en la pandemia y su mejoría aún no es evidente”, concluye Téllez.
Entre todas las transacciones inmobiliarias (venta de vivienda nueva, venta de vivienda usada y arrendamientos), a medida que la vivienda usada bajaba su comercialización, la vivienda nueva aumentó su participación de 22 % a 29 %, pues las transacciones de arrendamiento también perdieron participación.
La pandemia también afectó el comportamiento de las edificaciones diferentes a vivienda. Se redujeron tanto las ventas como la oferta de oficinas, locales comerciales y bodegas, entre otros. En la oferta no residencial actual Bogotá concentra la mayoría de la oferta no residencial (61% de oficinas, 32 % de locales y 69 % de bodegas), seguido por Medellín.
En términos de financiación, los nuevos créditos de vivienda se redujeron durante 2020 y se concentraron más en las viviendas nuevas. Hoy en día, menos de la mitad de las transacciones de vivienda nueva se financian a través de un crédito hipotecario, concluye el estudio.
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