Adriana Hurtado es la directora de inversiones inmobiliarias del fondo Inmoval (administrado por Credicorp Capital en Colombia). La experta conversó con Valora Analitik sobre la reciente operación mediante la cual compró la participación en dos centros comerciales que estaban en el portafolio de la firma chilena Parque Arauco.
Hurtado reveló que la operación se concretó por US$160 millones, los cuales serán conseguidos por Inmoval mediante deuda 100 % de cupos abiertos con bancos.
Esa deuda tendría una tasa indicativa de UVR+2,6 % y el desembolso a Parque Arauco se hará en el momento en que la Superintendencia de Industria y Comercio de Colombia (SIC) entregue la notificación de integración por el monto alto de la negociación. Aclaró que el negocio no se necesita autorización de la SIC y debería estar notificado en alrededor de una semana.
La deuda bancaria con la que el fondo Inmoval de Credicorp va a pagar la compra se tomará a tres y seis años y, eventualmente, se podría hacer un llamado a capital con los inversionistas, aunque Adriana dijo que “no es el camino para este negocio”.
Inmoval, detalló la experta, tenía unos niveles de deuda de 12 % loan to value y después de la transacción queda en 30 % loan to value que “sigue siendo un nivel saludable”, sin perjuicio de que se pueda hacer llamado a capital en próximos meses.
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Ventana de oportunidad
Adriana Hurtado destacó que para la consolidación del negocio se aprovechó la ventana de mercado porque los centros comerciales estaban resentidos por los impactos de la pandemia en el comercio en general.
Las conversaciones entre Inmoval y Parque Arauco se iniciaron en 2019, pero llegó la crisis de la pandemia de Covid-19 en el 2020 y Arauco se dedicó a atender sus negocios.
La directora de inversiones inmobiliarias del fondo Inmoval resaltó en varias ocasiones que se tomó en cuenta para hacer el negocio que el segmento de centros comerciales demostró su capacidad de resistencia en la pandemia.
Vacancia y otros indicadores
En la entrevista con Valora Analitik, dijo que la vacancia (locales desocupados) en el Centro Comercial Colina en Bogotá fue del 4,50 % en el 2020 vacancia (3,60 % en el 2019), mientras que en Caracolí subió al 12,80 % en 2020 (frente a 10,5 % en 2019).
De su parte, las ventas en diciembre de 2019 por parte de los dos centros comerciales fueron de $147.306 millones, mientras que en diciembre de 2020 bajaron un 20 % a $118.527 millones.
En 2021, dijo la experta, el Ebitda se espera que sea un 20 % menor frente a datos de 2019 que fue el año previo a la crisis y con eso se prevé que se mantenga la recuperación del negocio.
Entonces, la vacancia total del fondo es del 5 %, en tanto la cartera vencida no corriente fue de apenas el 0,62 % en el 2020.
En el año 2020, en medio de la pandemia, Inmoval debió hacer un ajuste de los avalúos de los predios que lo conforman y “esa decisión no la tomaron los demás fondos inmobiliarios” después de los problemas en la economía que llevó a renegociación de arriendos o cancelación de algunos de ellos. Eso, dijo, generó un castigo en la rentabilidad, pero aquella mejoró al final del año.
Al final del año pasado, la rentabilidad fue negativa en 2,88 % “que no es el escenario ideal para los inversionistas, pero que recogió la realidad del 2020”.
El fondo y sus activos
El fondo Inmoval de Credicorp Capital tiene $2 billones en activos inmobiliarios a la fecha.
Según Hurtado, ya tenía inversiones en el sector retail de comercio en algunos locales, pero no una posición dominante en centros comerciales.
Hoy, el fondo tiene 1.734 inversionistas, el 60 % son institucionales, el resto es corporativo y muchos de ellos hicieron inversiones desde bajos montos (la inversión mínima para entrar es de $10 millones).
Eso lo convierte en uno de los fondos de menor monto para inversionistas personas naturales (junto con el fondo TIN de la Titularizadora Colombiana que arranca en $5 millones y el fondo inmobiliario Nexus-FiduOccidente que también va desde $5 millones).
Más proyectos
Adriana Hurtado reveló que Inmoval empezó a participar en sus propios proyectos de construcción. Participa en el proyecto Plaza Fabricato en Bello, Antioquia, que iniciará operación en el cuarto trimestre de 2021.
Antes, en el 2019, compró el 35 % de los derechos fiduciarios de Connecta, uno de los centros empresariales más importantes de la zona aledaña al aeropuerto de Bogotá.
Diversificación
El fondo Inmoval de Credicorp está viendo desarrollo propio de nuevos proyectos, porque considera que hoy no hay muchos activos considerados AAA para incluir en su portafolio.
Otro aspecto de la diversificación es que el fondo tiene el 60 % de participación en cuatro de la marca Ibis en Colombia (Bogotá, Medellín Cali y Cartagena), además del 17 % en el hotel Eka y el 80 % en el Holiday Inn Express de la calle 94 en Bogotá.
Esos hoteles, dijo Hurtado, se consideran una inversión “defensiva” por ser de tarifas bajas y flexibles.
Detalló que con la compra del Centro Comercial Caracolí se incluyó la operación del Hotel Sonesta ubicado en el mismo predio.
Estamos interesados, dijo, en ver oportunidades en Medellín y el Eje Cafetero, pero nada concreto por ahora.
Su foco estaría en ver oportunidades en ciudades con más de un millón de habitantes en Colombia.
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